DPE et location : obligations du bailleur et calendrier 2026

Ce que le bailleur doit fournir au locataire

Le DPE (diagnostic de performance énergétique) est un document obligatoire que tout propriétaire bailleur doit fournir avant même la signature du bail : il doit figurer dans l’annonce locative, puis être annexé au contrat. Deux obligations distinctes s’appliquent donc à deux moments clés de la mise en location, avec des règles précises sur la validité et le contenu du document.

Remise du DPE lors de la signature du bail

Le DPE doit être annexé au contrat de bail lors de sa signature, qu’il s’agisse d’un logement vide ou meublé (article L.126-29 du Code de la construction et de l’habitation). Cette obligation s’applique également au renouvellement du bail.

Le document fourni doit être en cours de validité : 10 ans pour tout DPE réalisé depuis juillet 2021 (source : service-public.fr). Un DPE expiré ne satisfait pas à l’obligation légale, même s’il a été remis de bonne foi.

Depuis la loi Climat et Résilience du 22 août 2021, le DPE est opposable : si la classe affichée s’avère inexacte, le locataire peut engager la responsabilité du bailleur et demander réparation devant le juge.

Points de vigilance pour le bailleur :

• Le DPE doit être réalisé par un diagnostiqueur certifié avant toute mise en location.
• Un DPE établi avant juillet 2021 a une validité du DPE réduite : ceux réalisés entre 2013 et 2017 étaient caducs au 31 décembre 2022, ceux de 2018-2021 au 31 décembre 2024.
• En cas d’absence de DPE au bail, le locataire peut invoquer un manquement contractuel.

Affichage obligatoire dans les annonces locatives

Dès la mise en ligne d’une annonce locative, la classe énergétique du logement doit y figurer de façon lisible, qu’il s’agisse d’une annonce publiée sur internet, dans la presse ou en agence. Cette obligation s’applique aussi bien aux professionnels de l’immobilier qu’aux particuliers bailleurs. Seules exceptions : les annonces par affichage sur la voie publique ou chez un commerçant ne sont pas concernées.

Les informations à faire apparaître dans l’annonce sont les suivantes :

• La classe énergie (de A à G), issue du DPE en cours de validité
• La classe climat (émissions de gaz à effet de serre, également de A à G)
• Le montant estimé des factures annuelles d’énergie, avec la mention de l’année de référence des prix utilisés

Si vous souhaitez anticiper la classe que pourrait obtenir votre bien avant de commander un diagnostic, un simulateur de DPE peut vous donner un premier ordre de grandeur. Pour comprendre ce que chaque lettre implique concrètement en termes de consommation et de restrictions locatives, consultez notre page sur les classes énergétiques du DPE.

Logements interdits à la location : le calendrier des restrictions

La loi Climat et Résilience du 22 août 2021 a instauré un calendrier progressif d’interdiction de mise en location des logements les moins performants, fondé sur les classes énergétiques du DPE. Ces restrictions s’appliquent aux nouveaux baux et aux renouvellements, qu’il s’agisse de locations vides ou meublées. Les échéances, les loyers gelés dès maintenant et les exceptions applicables sont détaillés ci-dessous.

Les classes concernées et les échéances (G, F, E)

Trois paliers d’interdiction s’appliquent progressivement aux logements les plus énergivores, qu’il s’agisse de locations vides ou meublées :

• Classe G : interdite à la location depuis le 1er janvier 2025 (nouveaux baux et renouvellements)
• Classe F : interdite à partir du 1er janvier 2028
• Classe E : interdite à partir du 1er janvier 2034

Ces échéances sont fixées par la loi Climat et Résilience du 22 août 2021 (source : Légifrance). Elles s’appliquent aux nouveaux contrats et aux renouvellements : un locataire déjà en place dans un logement G ne peut pas être expulsé du seul fait de la classe énergétique.

En outre-mer, le calendrier est décalé : les interdictions s’appliquent respectivement en 2028, 2031 et 2035 pour les classes G, F et E.

Un DPE (diagnostic de performance énergétique) récent est donc indispensable pour savoir précisément où se situe votre bien avant toute remise en location. Si votre logement est en classe F ou G, il entre dans la catégorie des passoires thermiques et des restrictions supplémentaires s’y ajoutent dès maintenant (gel des loyers, droits renforcés du locataire).

Gel des loyers pour les passoires thermiques dès maintenant

Depuis le 24 août 2022, tout bailleur d’un logement classé F ou G est interdit d’augmenter le loyer, que ce soit lors d’un renouvellement de bail ou d’une remise en location à un nouveau locataire (source : loi Climat et Résilience, article 159). Ce gel s’applique aussi bien aux locations vides qu’aux meublés.

Concrètement, cela signifie :

• Révision annuelle bloquée : l’indexation habituelle sur l’IRL (indice de référence des loyers) ne peut pas être appliquée à un logement F ou G.
• Relocation impossible à la hausse : si un locataire quitte le logement, le nouveau loyer ne peut pas dépasser l’ancien.
• Zones tendues comprises : le gel s’ajoute à l’encadrement des loyers là où il existe déjà.

La seule façon de sortir du gel est de réaliser des travaux permettant d’atteindre au minimum la classe E. Si votre logement est concerné, consulter un diagnostic de performance énergétique actualisé est le premier réflexe à avoir avant d’envisager toute revalorisation locative.

Exceptions et cas particuliers

Les interdictions de mise en location comportent plusieurs exceptions et nuances importantes à connaître avant de tirer des conclusions sur votre situation.

Le locataire en place n’est pas expulsé. L’interdiction s’applique uniquement aux nouveaux baux et aux renouvellements ou reconductions tacites, pas aux contrats en cours. Un locataire déjà installé dans un logement classé G peut donc y rester : le bailleur ne peut pas mettre fin au bail pour ce motif.

Les logements concernés par des contraintes structurelles peuvent bénéficier d’un traitement particulier. Sont notamment susceptibles d’être exemptés :

• Les logements dont les travaux de rénovation sont techniquement impossibles (copropriété bloquant les travaux, contraintes architecturales ou patrimoniales imposées par les Architectes des Bâtiments de France).
• Les logements situés dans des immeubles en copropriété, lorsque le bailleur peut justifier avoir voté en faveur des travaux nécessaires sans obtenir la majorité requise.

Outre-mer, le calendrier est décalé par rapport à la métropole : les mêmes interdictions s’appliquent, mais avec des échéances reportées pour tenir compte des spécificités climatiques locales.

Un projet de loi en cours d’examen (« Relance logement », présenté en Conseil des ministres le 24 juin 2026) prévoit d’assouplir ces règles en permettant de relouer un logement F ou G sous engagement de rénovation dans un délai de 3 à 5 ans. À ce jour, rien n’a changé en droit : les interdictions en vigueur s’appliquent pleinement.

Validité, coût et réalisation du DPE

Un DPE (diagnostic de performance énergétique) doit être établi par un diagnostiqueur professionnel certifié : ni le bailleur, ni l’agence immobilière ne peuvent le produire eux-mêmes. Connaître le coût d’un DPE, les conditions de sa validité du DPE et les situations qui imposent son renouvellement vous permet d’anticiper vos obligations sans mauvaise surprise.

Qui peut établir le DPE et quel prix attendre

Seul un diagnostiqueur certifié par un organisme accrédité par le COFRAC est habilité à établir un DPE : ni le bailleur, ni l’agence immobilière ne peuvent le produire. Depuis le 1er septembre 2025, chaque DPE intègre un QR code permettant de vérifier en ligne les certifications du diagnostiqueur (source : service-public.fr).

Le tarif n’est pas réglementé et varie selon le prestataire, la superficie et la localisation du bien. À titre de repère, comptez généralement :

• Appartement jusqu’à 50 m² : entre 80 et 130 €
• Appartement de 50 à 100 m² : entre 100 et 180 €
• Maison individuelle : entre 120 et 250 €

Ces fourchettes sont indicatives ; obtenez plusieurs devis pour comparer, le prix pouvant varier sensiblement d’un professionnel à l’autre sur un même territoire.

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Durée de validité et cas de renouvellement obligatoire

Un DPE réalisé depuis le 1er juillet 2021 est valable 10 ans (art. D. 126-19 du Code de la construction et de l’habitation). Les DPE antérieurs à cette date ne sont plus valides depuis le 31 décembre 2024 : si votre logement en possède un ancien, il doit impérativement être refait avant toute nouvelle mise en location.

Trois situations imposent un renouvellement anticipé, avant l’échéance des 10 ans :

• Travaux significatifs modifiant la performance énergétique du logement (isolation, changement de système de chauffage) : le DPE existant ne reflète plus la réalité, un nouveau diagnostic s’impose.
• Mise à jour du coefficient électricité : depuis 2026, le facteur d’énergie primaire de l’électricité a été révisé, ce qui peut faire évoluer la classe affichée sans travaux. Un diagnostiqueur peut vérifier si votre DPE est concerné.
• Renouvellement ou reconduction tacite du bail pour un logement classé F ou G : l’interdiction de louer s’applique à ce moment, ce qui rend un DPE actualisé (après travaux) indispensable pour régulariser la situation.

Pour vérifier la validité du DPE de votre bien et anticiper les échéances, consultez la date d’établissement figurant sur le document : elle fait foi en cas de litige.

Que faire si votre logement est mal classé

Un logement classé F ou G est aujourd’hui soumis au gel des loyers et, pour les nouvelles locations, à une interdiction de mise sur le marché depuis le 1er janvier 2025 pour les classes G. Deux leviers permettent d’y remédier : engager des travaux ciblés pour améliorer la classe énergétique du logement, ou mobiliser les aides financières disponibles pour en réduire le coût. Les sous-sections suivantes détaillent les chantiers prioritaires et les dispositifs auxquels vous pouvez prétendre en tant que bailleur.

Travaux prioritaires pour améliorer la classe énergétique

Passer d’une classe G ou F à une classe E constitue l’objectif minimal : c’est le seuil qui lève le gel des loyers et rétablit la possibilité de louer (ou de relouer) le logement. Pour identifier les chantiers les plus rentables, un audit énergétique réalisé par un professionnel certifié est le point de départ recommandé : il hiérarchise les déperditions et chiffre les gains attendus par poste de travaux.

Les interventions qui font le plus progresser la classe énergétique d’un logement locatif sont, par ordre d’impact habituel :

• Isolation des combles et des toitures : poste responsable de 25 à 30 % des déperditions thermiques selon l’ADEME, souvent le plus rentable à l’euro investi.
• Isolation des murs par l’extérieur ou l’intérieur : gain significatif sur les logements construits avant 1975, mal isolés à l’origine.
• Remplacement du système de chauffage : passer d’une chaudière fioul ou d’un convecteur électrique énergivore à une pompe à chaleur ou une chaudière à condensation gaz peut faire gagner une à deux classes.
• Isolation du plancher bas : souvent négligée, elle représente pourtant jusqu’à 10 % des pertes de chaleur (ADEME).
• Remplacement des fenêtres : impact plus limité seul, mais utile en complément d’une rénovation globale.

Une rénovation globale combinant plusieurs de ces postes offre des gains de classe plus importants qu’une série d’interventions isolées. Pour les passoires thermiques (F et G), viser directement la classe D ou C permet d’anticiper l’échéance 2028 et de sécuriser la valeur locative du bien sur le long terme.

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Aides financières disponibles pour les bailleurs

Plusieurs dispositifs permettent de financer tout ou partie des travaux de rénovation énergétique, y compris pour les bailleurs.

MaPrimeRénov’ (gérée par l’ANAH) est accessible aux propriétaires bailleurs depuis 2021. Le montant dépend du type de travaux, des revenus du ménage occupant et de la localisation du logement. Les logements classés F ou G, qualifiés de passoire thermique, sont éligibles à des bonus spécifiques pour les rénovations d’ampleur.

Les aides cumulables les plus courantes :

• MaPrimeRénov’ Bailleur : taux de subvention pouvant atteindre 40 % du montant des travaux selon les ressources du locataire en place (source : ANAH).
• Éco-prêt à taux zéro (éco-PTZ) : financement sans intérêts jusqu’à 50 000 euros pour une rénovation globale (source : service-public.fr).
• CEE (Certificats d’économies d’énergie) : primes versées par les fournisseurs d’énergie, cumulables avec MaPrimeRénov’.
• TVA à 5,5 % : applicable aux travaux d’amélioration de la performance énergétique réalisés par un professionnel RGE.

Pour bénéficier de MaPrimeRénov’, les travaux doivent être réalisés par un artisan certifié RGE (Reconnu Garant de l’Environnement). Avant d’engager quoi que ce soit, une demande de devis auprès d’artisans qualifiés et vérifiés de votre secteur vous permet de comparer les coûts réels et d’identifier les travaux éligibles aux aides.

Questions fréquentes

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