Passoire thermique : définition, calendrier et solutions
Un logement classé F ou G au DPE est une passoire thermique. Ces logements, les plus énergivores du parc, sont progressivement interdits à la location. Voici la définition exacte, le calendrier des interdictions, ce que risque un bailleur, et surtout comment sortir de ce statut grâce aux travaux et aux aides.
Vérifié par Nadia Benali,
diagnostics et réglementation énergétique · mis à jour le 24 juin 2026
En bref
Une passoire thermique est un logement classé F ou G au DPE. La classe G est interdite à la location depuis 2025, la F le sera en 2028 et la E en 2034. Les loyers des passoires sont gelés depuis août 2022. La France en compte environ 4,2 millions. Pour en sortir : isolation, chauffage performant et ventilation, le tout largement aidé.
La lutte contre les passoires thermiques est l'un des grands chantiers de la rénovation énergétique. Pour bien comprendre, gardez en tête la logique des classes énergétiques : la passoire, ce sont les deux dernières lettres de l'échelle.
Qu'est-ce qu'une passoire thermique ?
Une passoire thermique est un logement dont le DPE affiche une classe F ou G, c'est-à-dire les plus énergivores. Comme la classe retient toujours la plus défavorable des étiquettes énergie et climat, un logement peut être une passoire à cause de sa forte consommation, de ses émissions de CO2 élevées (chauffage fioul ou gaz), ou des deux. Concrètement : factures lourdes, froid l'hiver, surchauffe l'été.
Combien y a-t-il de passoires en France ?
Au 1ᵉʳ janvier 2024, environ 4,2 millions de résidences principales étaient classées F ou G, soit 13,9 % du parc (source SDES). La réforme du DPE de 2026 (nouveau calcul de l'électricité) en fait sortir près de 850 000 sans aucun travaux.
Le calendrier d'interdiction de location
La loi Climat et Résilience rend progressivement ces logements « non décents », ce qui interdit de les proposer à la location. L'interdiction s'applique aux nouveaux baux, aux renouvellements et aux reconductions tacites.
Le gel des loyers
Avant même l'interdiction de louer, une mesure s'applique déjà : depuis le 24 août 2022, il est interdit d'augmenter le loyer d'un logement classé F ou G. Cela vaut pour la révision annuelle (indexation), le renouvellement du bail et la relocation. Tant que des travaux n'ont pas amélioré la performance, le loyer reste gelé.
Ce que risque un bailleur
La loi ne prévoit pas d'amende automatique, mais les conséquences sont réelles. Un logement non décent expose le bailleur à plusieurs situations : le locataire peut saisir le juge pour exiger des travaux, demander une baisse de loyer ou des dommages et intérêts. À cela s'ajoute l'impossibilité d'augmenter le loyer et, à terme, de relouer. Anticiper les travaux reste donc la meilleure protection.
L'assouplissement prévu en 2026
Le sujet évolue. Un projet de loi logement présenté en avril 2026 prévoit d'autoriser à nouveau la location des logements F et G, à condition que le propriétaire s'engage par contrat à réaliser des travaux dans un délai donné (de l'ordre de trois ans pour une maison, cinq ans pour un appartement en copropriété). L'objectif affiché est de remettre plusieurs centaines de milliers de logements sur le marché. Ce texte n'est pas encore adopté : à ce jour, le calendrier d'interdiction ci-dessus reste la règle. Quoi qu'il en soit, la trajectoire ne change pas : il faudra rénover.
Vendre une passoire thermique
Vendre une passoire reste tout à fait possible : il n'y a pas d'interdiction de vente. En revanche, pour une maison ou un immeuble en monopropriété classé F ou G, un audit énergétique doit être remis à l'acquéreur (obligatoire depuis avril 2023). Et la mauvaise classe pèse sur le prix : c'est la « valeur verte », une décote que subissent les biens énergivores. Pour le panorama complet des documents à fournir, voir les diagnostics obligatoires.
Comment sortir du statut de passoire ?
Sortir de la passoire, c'est gagner au moins une à deux classes. Les leviers, dans l'ordre d'efficacité :
La plupart de ces travaux sont soutenus par des aides à la rénovation (MaPrimeRénov', primes CEE, éco-PTZ). Pour cadrer le projet, commencez par l'isolation puis le chauffage. Notre simulateur de plan de rénovation estime en quelques minutes les classes que vous pouvez gagner, le budget et les aides mobilisables.
Questions fréquentes sur les passoires thermiques
C'est quoi une passoire thermique ?
Une passoire thermique est un logement classe F ou G au diagnostic de performance energetique (DPE). Ce sont les logements les plus energivores : mal isoles, ils consomment beaucoup d'energie pour le chauffage et offrent un faible confort, ete comme hiver. En France, on en compte environ 4,2 millions, soit 13,9 % des residences principales.
Peut-on encore louer une passoire thermique en 2026 ?
Les logements classes G sont interdits a la location depuis le 1er janvier 2025, et les classes F le seront a partir de 2028. Concretement, un tel logement est juge non decent : un locataire peut exiger des travaux. Un projet de loi presente en avril 2026 prevoit toutefois d'autoriser la relocation des F et G si le proprietaire s'engage par contrat a realiser des travaux dans un delai donne ; ce texte n'est pas encore adopte.
Le loyer d'une passoire thermique peut-il augmenter ?
Non. Depuis le 24 aout 2022, il est interdit d'augmenter le loyer d'un logement classe F ou G, que ce soit a la relocation, au renouvellement du bail ou par revision annuelle, tant que des travaux n'ont pas ameliore sa performance. Le loyer est donc gele.
Peut-on vendre une passoire thermique ?
Oui, la vente reste libre : il n'y a pas d'interdiction de vendre une passoire thermique. En revanche, pour une maison ou un immeuble en monopropriete classe F ou G, un audit energetique reglementaire doit etre remis a l'acquereur depuis avril 2023. Et la mauvaise classe entraine souvent une decote du prix (la valeur verte).
Combien y a-t-il de passoires thermiques en France ?
Environ 4,2 millions de residences principales, soit 13,9 % du parc, etaient classees F ou G au 1er janvier 2024 (source SDES). La reforme du DPE entree en vigueur au 1er janvier 2026, qui revoit le calcul de l'electricite, fait sortir environ 850 000 logements de ce statut sans travaux.
Comment sortir du statut de passoire thermique ?
En realisant des travaux qui reduisent la consommation et les emissions : isolation des combles, des murs et des planchers en priorite, remplacement d'un chauffage energivore par une pompe a chaleur, et ventilation performante. Un audit energetique chiffre le parcours de travaux et les classes a viser. Ces travaux sont largement aides (MaPrimeRenov, primes CEE, eco-PTZ).
Sources officielles
