DPE surface habitable ou au sol : surface de référence et calcul du diagnostic énergétique
DPE surface habitable ou au sol : découvrez quelle surface déclarer, les règles de calcul et évitez une erreur qui peut fausser votre diagnostic.
La réponse en bref
Pour le DPE, la surface retenue n’est ni la seule surface habitable ni la surface au sol, mais la surface de référence. Elle comprend la surface habitable, les vérandas chauffées et les locaux chauffés ou refroidis occupés par des personnes, avec une hauteur sous plafond d’au moins 1,80 m. Cette surface sert à calculer les consommations et émissions en kWh/m²/an.
La surface retenue pour calculer un DPE : la surface de référence
Le DPE ne retient ni la seule surface habitable ni la surface au sol : il s’appuie sur une surface de référence, utilisée pour rapporter les consommations énergétiques au mètre carré. Cette notion réglementaire, centrale dans les diagnostics énergétiques, obéit à des règles propres qui expliquent les écarts possibles avec les surfaces indiquées dans un bail ou sur des plans.
La définition réglementaire de la surface de référence
La surface de référence correspond à la surface habitable, augmentée des vérandas chauffées et des locaux chauffés occupés principalement par des personnes. Seules les parties dont la hauteur sous plafond atteint au moins 1,80 mètre sont retenues. Cette définition figure à l’annexe 1 de l’arrêté du 31 mars 2021 relatif au DPE, consultable sur Légifrance.
Le diagnostiqueur utilise cette surface pour exprimer la consommation et les émissions du logement en kWh/m²/an. Pour vos diagnostics énergétiques, retenez donc que le DPE ne se limite pas à la surface habitable déclarée au bail ou à la surface au sol mesurée entre les murs.
Pourquoi elle ne correspond pas toujours à la surface habitable
La surface de référence peut dépasser la surface habitable lorsqu’un espace exclu de la définition locative est chauffé et occupé principalement par des personnes. C’est notamment le cas d’une véranda chauffée : elle s’ajoute à la surface habitable pour le DPE, conformément à l’arrêté du 31 mars 2021 relatif au diagnostic de performance énergétique, consultable sur Légifrance.
Cette différence modifie le dénominateur des consommations exprimées en kWh/m²/an. Ne reprenez donc pas automatiquement la surface indiquée sur un bail, un acte de vente ou un mesurage Carrez : le diagnostiqueur relève les surfaces selon les règles propres aux diagnostics énergétiques.
Quelles surfaces sont incluses ou exclues du DPE ?
La surface de référence distingue les espaces réellement intégrés au calcul énergétique des annexes ou volumes non chauffés. Ce périmètre détermine les consommations exprimées en kWh/m² et peut donc influencer l’étiquette du DPE, parmi les principaux diagnostics énergétiques du logement.
Le diagnostiqueur applique les critères fixés par l’arrêté du 31 mars 2021 relatif au DPE : usage des locaux, chauffage et hauteur sous plafond guident l’inclusion ou l’exclusion de chaque surface.
Les pièces et locaux chauffés pris en compte
Sont retenues les pièces intégrées à la vie courante du logement et chauffées, dès lors que leur hauteur sous plafond atteint au moins 1,80 mètre. Il s’agit notamment des séjours, chambres, cuisines, salles d’eau et dégagements intérieurs compris dans la surface habitable.
L’annexe 1 de l’arrêté du 31 mars 2021 relatif au DPE ajoute les vérandas et les locaux chauffés occupés principalement par des personnes. Le diagnostiqueur ne retient donc pas la seule surface au sol, mais la surface réellement destinée à l’occupation et au chauffage. Pour comprendre les documents remis lors du contrôle, consultez notre guide des diagnostics énergétiques.
Les surfaces exclues : garage, cave, combles non aménagés et parties non chauffées
Les garages, caves, remises, parkings et combles non aménagés ne sont pas comptés dans la surface de référence lorsqu’ils ne sont ni chauffés ni occupés comme des pièces de vie. Leur surface au sol n’augmente donc pas le dénominateur du DPE, même si ces volumes sont attenants au logement.
Selon l’arrêté du 31 mars 2021 relatif au DPE, seuls les locaux chauffés ou refroidis, occupés principalement par des personnes et d’une hauteur sous plafond d’au moins 1,80 mètre sont retenus. Une partie non chauffée peut toutefois être décrite comme un volume tampon, car elle influence les déperditions des parois qui la séparent du logement. Retrouvez les règles applicables aux diagnostics énergétiques.
Le cas des vérandas et autres espaces tampons
Une véranda chauffée est ajoutée à la surface de référence du DPE, même si elle ne relève pas nécessairement de la surface habitable au sens de la loi Boutin. L’annexe 1 de l’arrêté du 31 mars 2021 relatif au DPE, consultable sur Légifrance, vise explicitement les vérandas chauffées.
À l’inverse, une véranda non chauffée n’augmente pas la surface DPE. Le diagnostiqueur peut toutefois la traiter comme un espace tampon solarisé : elle limite les déperditions de la paroi qui sépare le logement de ce volume vitré. Cette distinction peut modifier le résultat des diagnostics énergétiques, sans transformer une surface au sol non chauffée en surface habitable.
Surface habitable, surface au sol et surface DPE : les différences à connaître
La surface de référence du DPE répond à une logique énergétique, tandis que la surface habitable et la surface au sol relèvent de définitions juridiques ou constructives distinctes. Cette différence peut modifier la surface affichée sur le diagnostic et l’interprétation de ses résultats, parmi l’ensemble des diagnostics énergétiques.
Surface habitable (Boutin) : son usage pour la location
La surface habitable sert à renseigner le bail d’une location nue à usage de résidence principale, conformément à l’article 3 de la loi du 6 juillet 1989. L’article R. 156-1 du Code de la construction et de l’habitation retient les planchers clos et couverts, après déduction notamment des murs, cloisons, escaliers et parties dont la hauteur est inférieure à 1,80 m.
Sont notamment exclues les caves, garages, balcons, terrasses, vérandas et combles non aménagés. Si la surface indiquée au bail est inférieure de plus d’un vingtième à la surface réelle, le locataire peut demander une diminution proportionnelle du loyer, selon l’article 3-1 de cette loi.
Cette mesure juridique ne remplace pas celle utilisée pour les diagnostics énergétiques : le DPE intègre les espaces chauffés pertinents pour les consommations, y compris certains locaux exclus de la surface habitable.
Surface au sol : pourquoi elle ne sert pas directement au calcul du DPE
La « surface au sol » ne constitue pas une donnée réglementaire du DPE. Elle peut désigner, selon le document, l’emprise du bâtiment ou la superficie brute des niveaux, incluant parfois les murs, le garage ou des espaces non chauffés.
En urbanisme, l’article R. 420-1 du Code de l’urbanisme définit l’emprise au sol comme la projection verticale du volume de la construction, débords et surplombs inclus. Cette mesure sert notamment aux autorisations d’urbanisme, pas au calcul énergétique.
Le diagnostiqueur retient uniquement la surface de référence définie par l’annexe 1 de l’arrêté du 31 mars 2021 : les locaux chauffés ou destinés à être chauffés, occupés normalement par des personnes, sous réserve des règles applicables. Un garage intégré au bâti peut donc augmenter l’emprise au sol sans augmenter la surface DPE. Retrouvez les règles applicables aux diagnostics énergétiques.
Quand la surface DPE peut être supérieure à la surface habitable
La surface de référence peut dépasser la surface habitable lorsqu’un espace exclu du calcul Boutin est chauffé ou refroidi et utilisé pour l’occupation humaine. L’annexe 1 de l’arrêté du 31 mars 2021 relatif au DPE ajoute notamment les vérandas chauffées, ainsi que certains locaux chauffés ou refroidis d’une hauteur sous plafond d’au moins 1,80 mètre.
Concrètement, une véranda chauffée peut donc figurer dans la surface DPE sans apparaître dans la surface habitable du bail. Cette différence modifie le ratio de consommation exprimé en kWh/m²/an : vérifiez la surface de référence inscrite dans vos diagnostics énergétiques avant de comparer deux logements ou de contester un DPE.
Comment le diagnostiqueur détermine la surface de référence du logement
Le diagnostiqueur relève la surface lors de sa visite du logement, puis l’intègre dans le logiciel réglementaire du DPE. L’annexe 1 de l’arrêté du 31 mars 2021, applicable depuis le 1er juillet 2021, impose de retenir la surface habitable, augmentée des vérandas et des locaux chauffés ou refroidis destinés à l’occupation humaine, dès lors que leur hauteur sous plafond atteint au moins 1,80 mètre.
Il mesure ou vérifie notamment les pièces concernées, leur chauffage ou leur refroidissement effectif et leur usage. Les plans, ancien mesurage loi Boutin ou acte de vente peuvent faciliter le relevé, mais ils ne remplacent pas le constat sur place lorsqu’une pièce a été aménagée, chauffée ou transformée.
Avant la remise du rapport, préparez les éléments qui permettent d’identifier les espaces particuliers :
- plans cotés du logement, si vous en disposez ;
- justificatifs de travaux ayant créé une pièce chauffée, une véranda ou des combles aménagés ;
- informations sur les systèmes de chauffage et de climatisation des annexes ;
- accès aux pièces, y compris à une véranda, un sous-sol aménagé ou des combles habitables.
La surface de référence sert à exprimer les consommations et émissions du logement en kWh par m² et par an. Une erreur de surface peut donc modifier les indicateurs affichés et, dans certains cas, la classe énergétique. Vérifiez dans le rapport la rubrique « surface de référence » et signalez rapidement au diagnostiqueur toute pièce chauffée oubliée ou toute annexe intégrée à tort.
Le DPE doit être établi par un diagnostiqueur certifié, selon les règles prévues par le Code de la construction et de l’habitation et l’arrêté du 31 mars 2021, consultables sur Légifrance. Pour situer ce document parmi les autres obligations, consultez notre guide des diagnostics énergétiques.
Le bon réflexe : avant de vous lancer, demandez des devis gratuits à des professionnels vérifiés près de chez vous pour comparer en connaissance de cause, sans engagement.
Questions fréquentes
Le DPE utilise-t-il la surface habitable ou la surface au sol ?
Le DPE utilise la surface de référence, et non la seule surface habitable ou la surface au sol.
Une véranda est-elle comptée dans le DPE ?
Oui, si elle est chauffée et respecte les critères de hauteur et d’occupation. Une véranda non chauffée n’augmente pas la surface DPE.
Le garage est-il inclus dans la surface DPE ?
Non, un garage non chauffé et non occupé comme pièce de vie est exclu de la surface de référence.
Pourquoi la surface DPE peut-elle être différente de celle du bail ?
La surface habitable du bail suit les règles de la loi Boutin, tandis que le DPE ajoute certains espaces chauffés, comme une véranda chauffée.
- Légifrance, arrêté du 31 mars 2021 relatif au diagnostic de performance énergétique pour les bâtiments ou parties de bâtiments à usage d’habitation en France métropolitaine
- Légifrance, Code de la construction et de l’habitation, article R. 156-1
- Légifrance, loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs
- Légifrance, Code de l’urbanisme, article R. 420-1
